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同样是首都,菲律宾马尼拉能成为下一个北京吗?
来源:东南亚掘金 更新时间:2019-10-31 11:26

马尼拉,菲律宾的首都,是全世界最具国际化的城市之一,同时也是全世界最多元化的城市之一,被人们称为"亚洲的纽约"。

近年来随着菲律宾投资大热,马尼拉也成为菲律宾投资首选地,投资者的普遍观点认为,马尼拉的房地产发展阶段很像二十年前的中国,将迎来黄金发展周期,那么同样作为首都,马尼拉房产能重现北京房产的辉煌吗?

一个国家或城市房产发展最首要的因素的是人口,一个城市的人口足够多、足够密集、足够年轻化才能支撑并推高房价。

纵观国内各大城市的房地产发展历程,人口与房价之间,有着密不可分的联系。北京近二十年增长了将近1000万的人口,上海从2000年到现在也增长了800多万人,这些城市一轮又一轮的房价暴涨,也都是基于大量人口的迁入和集中。

马尼拉现有人口2400万左右,面积638平方公里;北京现有人口2154万左右,面积是16410平方公里。北京的面积是马尼拉的25倍,马尼拉的人口密度比北京大了整整20几倍,而且作为首都,马尼拉的人口虹吸效应也在不断加强,每年都有大量的人口前往马尼拉工作定居。

与北京相比,马尼拉人口密度大,出生率高,人口年轻化,不仅能提供充沛的劳动力,年轻人逐步进入中产阶级,成为了买房的主力军,进而推动房价增长。

而菲律宾的土地为私有制,开发商拿地困难,每年只能开发有限的土地,公寓数量的增长,远远赶不上人口的增长,导致当地公寓供不应求。

所以当一个城市人口的持续增长,迟早会带来房地产的下一波际遇。

观察国内这十几年来的房价走势来看,除了人口的高速增长之外,房价的上涨和经济发展也是离不开的。

国内的高速经济增长保证了旺盛的国内需求水平,国民的收入伴随着经济增长而提高,"买房主力军"中产阶级崛起,更多人有钱买房租房,从平房搬到楼房,从偏远房搬到市中心房子。使得房地产市场价格得以迅速升温。

菲律宾连续几年GDP涨幅6%以上,仅次于中国,国际货币基金组织预测,菲律宾未来两年GDP增长将超过7%,成为东南亚经济增长最快的国家。

马尼拉作为成为菲律宾的经济中心,它集中了全国半数以上的工业企业,主要有纺织、榨油、碾米、制糖、烟草、麻绳、冶金企业等,产值占全国的60%。马尼拉的GDP占菲律宾全国的比例接近40%,由此可见马尼拉的发展潜力。

根据普华永道会计师事务所数据显示,马尼拉大都会是全球第40富裕的都会区,2025年生产总值可望达到3250亿美元,进入全球第35名。同时这里聚集了菲律宾最多的中产阶级及以上的家庭,有购买力的人口超乎想象,由此才能支撑并推高房价。

马尼拉作为菲律宾的核心城市,不管在经济上还是政治上,马尼拉的地位都难以取代,作为首都,马尼拉更是聚集了整个国家最好的资源,菲律宾政府也是举全国之力发展马尼拉。

比如菲律宾雄心勃勃的"大建特建"计划,无论从房产、公路、铁路还是地铁上,马尼拉都是首要的改建城市,这些发展规划将菲律宾的城市建设驶向快车道,而毫无疑问,马尼拉就是这辆快车的车头。

从人类城市化历史上来看,城市化进程加速时,楼市价格必然暴涨。例如1870-1920年的美国,1960-1990年的日本,1981-1997年的香港以及过去20年的中国。

作为菲律宾最大的城市,马尼拉各项配套设施完善,同时马尼拉也是菲律宾的重要交通枢纽和贸易港口,是外资进入菲律宾首选的入驻城市,大量资本的涌入,将吸引的跨国企业精英和本地的优秀人才前往马尼拉,加上不断扩大新兴中产阶层,将组成马尼拉房产消费需求的主导力量。

马尼拉成为菲律宾政府大力发展的首要重点区域,尽享国家发展红利。毫无疑问,投首都马尼拉是最稳妥,也是发展潜力最大的。

众所周知,1998年是中国房地产的发展元年。1998年,中止福利分房,进行货币化住房分配。此时房地产开始正式萌芽。

2003年,中国经济进入了新时期,国内的经济蒸蒸日上,人均GDP突破了1000美元大关,也就在2003年,首次出现二手房市场,全国35个大中城市的二级市场全部开放,掀起了大规模的买房热潮。

自此,中国房地产正式驶入了高速发展的快车道。其后一个人的命运和财运,也因为一套房而发生分野。

对比国情和经济发展轨迹,菲律宾像极了二十年前的中国,菲律宾正在经历一个飞速成长的黄金期,马尼拉作为首都发展依旧强劲,劳动力大而年轻,中心CBD兴建高楼大厦商场,基础设施也越来越完善,这让人们看到了"中国速度"。

菲律宾一直在学习借鉴中国的成功经验,这里将是未来十年世界经济增长的领跑者,同时也迎来新一轮的投资机遇。作为首都,马尼拉同北京一样尽享国家发展红利。

目前马尼拉平均房价为2万-4万人民币,相对东南亚其他国家首都有一定的价格优势,受整体经济的影响,马尼拉房产也将迎来投资升级,房价上涨是必然,再加上整体租金回报率可达7%,投资"钱"景可想而知。

如果说菲律宾就是二十年的中国,那么马尼拉就是二十年前的北京。不管从哪个角度考虑,菲律宾的投资潜力都非常巨大,背后的政府和国际资本的双向推动,加上本地庞大的内需和良好的人口结构比例,菲律宾正成为国际投资的风口。你准备好搭上这趟财富列车了么?



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